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Lei do Inquilinato Comentada

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Política da Confiança

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A vigente lei que rege as locações prediais urbanas (Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, com alterações introduzidas pela Lei 12.112, de 9 de dezembro de 2009) não tem o caráter emergencial dos diplomas legislativos revogados. Trata-se de uma verdadeira codificação do inquilinato, com princípios de direito material e de direito processual bem delineados.

Estes comentários procuram familiarizar o leitor com a estrutura dessa lei. Buscou enfocar todos os artigos de forma direta, com orientação prática, vaticinando algumas soluções a serem tomadas doravante pelos tribunais, sem prejuízo de explanações doutrinárias sobre os vários aspectos da nova lei. Nesta edição, são feitas referências aos dispositivos acerca da multipropriedade.

O objetivo do livro é servir de orientação para juízes, advogados, estudantes e todos aqueles, profissionais ou não, que direta ou indiretamente são atingidos por esta lei de enorme alcance social e jurídico.

.: Sumário

DOUTRINA

PARTE I – DA LOCAÇÃO
1 Das Disposições Gerais 3
1.1 Da locação em geral. 3
1.1.1 Alcance da Lei 3
1.1.2 A locação de coisas. A locação de imóveis. Os imóveis urbanos 5
1.1.3 Características do contrato de locação de imóveis. 8
1.1.4 Elementos do contrato de locação de imóveis 12
1.1.5 Locações que continuam reguladas pelo Código Civil e por leis especiais 15
1.1.6 Hospedagens de curta duração. Multipropriedade 18
1.1.7 A lei protetiva do consumidor. Um microssistema jurídico . 20
1.1.7.1 A historicidade do conceito de contrato . 22
1.1.7.2 O contrato dirigido ou regulamentado. O contrato de locação na lei inquilinária. 22
1.1.7.3 Aplicação do Código de Defesa do Consumidor nas relações
jurídicas inquilinárias 24
1.1.7.4 A efetiva conceituação do locatário como consumidor 27
1.1.8 A solidariedade 30
1.1.9 Perdas e danos na solidariedade 33
1.1.10 Sobre a participação de todos os locatários na ação de despejo, ainda
que solidários. 33
1.1.10.1 Situação dos ocupantes de habitações coletivas. 34
1.1.11 O prazo no contrato de locação e a autorização do cônjuge . 36
1.1.12 Suprimento da vênia conjugal. 36
1.1.13 Vênia do cônjuge do locador e do locatário 36
1.1.14 Forma da vênia conjugal 37
1.1.15 Os contratos devem ser cumpridos 38
1.1.16 Multa ou cláusula penal e o contrato de locação 39
1.1.17 A via processual. Iniciativa do locatário 41
1.1.18 A “multa” fixada pelo juiz 42
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Lei do Inquilinato Comentada – Sílvio de Salvo Venosa VIII
1.1.19 Multa e perdas e danos. 44
1.1.20 Valor da multa e sua alteração. 45
1.1.21 Hipótese em que o locatário pode ser dispensado do pagamento da
multa . 46
1.1.22 A utilização da ação de despejo. 48
1.1.23 A exceção na ação de desapropriação 48
1.1.24 Extinção do contrato por parte do locatário . 49
1.1.25 Forma do aviso prévio do locatário 49
1.1.26 O pagamento do aviso prévio. Ação para a cobrança 50
1.1.27 O usufruto e sua extinção 51
1.1.28 O fideicomisso e sua extinção . 53
1.1.29 O direito de retomada do nu-proprietário e do fideicomissário 55
1.1.30 A denúncia com trinta dias para a desocupação 55
1.1.31 A concordância da manutenção da locação pelo nu-proprietário e
fideicomissário 55
1.1.32 A cominação de multa pela não desocupação. Impossibilidade. 56
1.1.33 A alienação do imóvel pode resilir o contrato 57
1.1.34 Natureza do registro imobiliário e seus efeitos. 58
1.1.35 Quem pode denunciar a locação como novo adquirente 60
1.1.36 A forma da denúncia 60
1.1.37 Havia possibilidade de multa no projeto original. 61
1.1.38 As hipóteses de desfazimento da relação locatícia 61
1.1.39 Resolução, resilição e rescisão dos contratos em geral e na locação.
O distrato 63
1.1.40 Mútuo acordo 64
1.1.41 Infração legal ou contratual. 65
1.1.42 Falta de pagamento de aluguel e encargos. 66
1.1.43 As reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público. 66
1.1.44 Sucessão na locação na morte do locador 67
1.1.45 A intenção da Lei e alcance do dispositivo 68
1.1.46 A sub-rogação nos direitos e obrigações do locatário 68
1.1.47 Quem pode sub-rogar-se no contrato 69
1.1.48 Ocupação por estranhos após a morte do locatário. 71
1.1.49 A sub-rogação do cônjuge ou companheiro na posição de locatário . 72
1.1.50 A comunicação ao locador 73
1.1.51 Regra geral de proibição de ingresso de terceiros na relação locatícia.
O consentimento do locador. 74
1.1.52 A cessão da posição contratual do locatário 76
1.1.53 A sublocação. O subcontrato ou contrato derivado . 79
1.1.54 O comodato do imóvel. 80
1.1.55 A notificação formulada pelo locatário 81
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IX Sumário
1.2 Das sublocações 82
1.2.1 Princípios gerais das sublocações . 82
1.2.2 Extinção da sublocação. O direito eventual de indenização . 84
1.2.3 O prazo para desocupação por parte do sublocatário. Ciência deste
na ação de despejo movida pelo locador contra o locatário 85
1.2.4 Resilição amigável da locação e a sublocação 86
1.2.5 A posição de subsidiariedade do sublocatário 86
1.2.6 Requisitos dessa obrigação subsidiária 87
1.3 Do aluguel. 88
1.3.1 Valores do aluguel e política legislativa 88
1.3.2 Natureza da obrigação do aluguel. A correção monetária. 90
1.3.3 A possibilidade de revisão judicial dos contratos. 92
1.3.3.1 Fixação de novo aluguel pelas partes. Cláusulas de reajuste. 93
1.3.4 A ação revisional de alugueres. Pressupostos. Revisão e inflação 94
1.3.5 O prazo para a ação revisional 96
1.3.6 Maior alcance na possibilidade de cobrança antecipada de aluguel 98
1.3.7 Valor do aluguel na sublocação. 99
1.4 Dos deveres do locador e do locatário 100
1.4.1 Deveres do locador. 100
1.4.2 Deveres do locatário . 113
1.4.3 Depósito de aluguéis nas habitações coletivas 126
1.4.4 Pagamento pelo locatário de tributos, encargos e despesas ordinárias
de condomínio. 127
1.4.5 Consentimento do locatário nos reparos urgentes. 128
1.5 Do direito de preferência 129
1.5.1 Pacto de preempção ou preferência na sua origem. Natureza e requisitos
no contrato de compra e venda . 130
1.5.2 Preferência do locatário 132
1.5.2.1 Caducidade do direito de preferência 133
1.5.2.2 A desistência do negócio pelo locador 134
1.5.2.3 A preferência na sublocação. Pluralidade de pretendentes 135
1.5.3 Não obrigatoriedade de venda ou imóvel por partes. 136
1.5.4 Venda judicial, permuta e doação. 136
1.5.5 Direito de preferência e dação em pagamento 137
1.5.6 Integralização do capital, cisão, fusão e incorporação . 137
1.5.7 Na preferência do inquilino haverá direito com eficácia real ou direito
obrigacional . 138
1.5.8 Ações decorrentes da preterição da preferência 140
1.5.9 Direito de preferência do condômino com prioridade ao locatário nos
imóveis indivisíveis 142
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Lei do Inquilinato Comentada – Sílvio de Salvo Venosa X
1.6 Das benfeitorias 143
1.6.1 Benfeitorias. Noção e classificação . 143
1.6.2 Benfeitorias na locação e direito de retenção 144
1.7 Das garantias locatícias . 147
1.7.1 Instrumentos de garantia locatícia. Obrigações de garantia . 148
1.7.2 Contrato de garantia e caução. Formas de caução locatícia 148
1.7.3 Fiança 151
1.7.4 Caução de bens móveis e imóveis. 153
1.7.5 Caução em dinheiro 154
1.7.6 Caução em títulos e ações 156
1.7.7 Persistência da garantia até devolução do imóvel. 156
1.7.8 Substituição da garantia . 159
1.7.9 Abrangência do seguro de fiança 162
1.7.10 Pagamento do aluguel quando inexistente a garantia 163
1.8 Das penalidades criminais e civis 164
1.8.1 Crimes e contravenções decorrentes do inquilinato 164
1.8.2 Pena de multa nessas contravenções. Execução da multa . 165
1.8.2.1 Contravenções na locação. 166
1.8.2.2 Crimes na locação 167
1.8.3 Imposição de multa. Processo. 171
1.8.4 Multa e seu valor. 172
1.8.5 Desvio de uso. 173
1.9 Das nulidades . 174
1.9.1 Nulidades nos contratos de locação 174
1.9.2 Ordem pública. Normas cogentes e normas dispositivas 175
1.9.3 Efeitos da nulidade de cláusulas 176
2 Das Disposições Especiais. 177
2.1 Da locação residencial. 177
2.1.1 Sistemática de denúncia vazia ou imotivada . 177
2.1.2 Quando se faz necessária a notificação prévia 179
2.1.3 Possibilidades de denúncia cheia (denúncia motivada) 181
2.1.4 Casos de desfazimento da locação do art. 9º. 182
2.1.5 Desocupação do imóvel por extinção do contrato de trabalho 183
2.1.6 Uso próprio e uso residencial de ascendente ou descendente. 185
2.1.7 Demolição e edificação ou realização de obras aprovadas pelo Poder
Público 190
2.1.8 Denúncia imotivada com a vigência ininterrupta da locação por mais
de cinco anos . 190
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XI Sumário
2.2 Da locação para temporada 191
2.2.1 Conceito de locação para temporada . 191
2.2.2 Pagamento antecipado de aluguéis na locação por temporada 193
2.2.3 Prorrogação da locação nessa modalidade 194
2.3 Da locação não residencial . 194
2.3.1 O espírito do Decreto nº 24.150/34 continua presente. 195
2.3.2 Contrato por escrito e com prazo determinado. Prazo de cinco anos 197
2.3.3 O mesmo ramo pelo prazo de três anos. 199
2.3.4 O direito pode ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação.
O direito do sublocatário . 201
2.3.5 Contrato firmado por integrante de sociedade. 202
2.3.6 Morte do sócio e direito à renovação . 202
2.3.7 Renovação concedida a indústrias e sociedades civis com fim lucrativo . 204
2.3.8 Prazo decadencial para a propositura da ação renovatória . 204
2.3.9 Obra exigida pelo Poder Público e reforma por iniciativa do locador 206
2.3.10 Utilização do imóvel pelo próprio locador ou para transferência de
fundo de comércio 209
2.3.11 Uma exceção para os shopping centers 213
2.3.12 Alcance da proteção locatícia de hospitais, unidades sanitárias etc. 213
2.3.13 Hipóteses em que pode ser requerido o despejo 216
2.3.14 Os shopping centers na Lei do Inquilinato 217
2.3.15 Conceito de shopping center, sua natureza jurídica e locação . 221
2.3.16 O contrato de construção ajustada (built-to-suit ou build to suit) 224
2.3.17 Caso especial de locação não residencial. 227
2.3.18 Término do contrato nos demais casos de locação não residencial. 228
PARTE II – DOS PROCEDIMENTOS
3 Das Disposições Gerais 233
3.1 Processos com curso nas férias forenses. 233
3.2 Foro competente. 234
3.3 Valor da causa. 236
3.4 Citações, intimações e notificações. 236
3.5 Somente efeito devolutivo nos recursos 237
3.6 Audiência de conciliação 240
4 Das Ações de Despejo. 243
4.1 Procedimento ordinário nas ações de despejo. 244
4.2 Liminar de desocupação na ação de despejo . 245
4.3 Caução para a desocupação liminar 247
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Lei do Inquilinato Comentada – Sílvio de Salvo Venosa XII
4.4 Quando pode ser deferida a desocupação liminar. Possibilidade de justificação
prévia . 248
4.5 Hipóteses em que se permite a desocupação liminar . 249
4.6 Ciência aos sublocatários 251
4.7 Prova de propriedade na ação de despejo. 253
4.8 Concordância do réu e prazo para desocupação . 255
4.9 Cumulação de pedidos de despejo e cobrança de aluguéis e acessórios. 256
4.10 Quem pode pagar. O que se deve pagar 261
4.11 Prazo para purgação de mora. 264
4.12 Abuso de direito na purgação de mora . 264
4.13 Prazos de desocupação na sentença que decreta o despejo 265
4.14 Valor da caução para a execução provisória do despejo. 267
4.15 Caução na execução provisória do despejo 268
4.16 Caução real ou fidejussória. 269
4.17 Execução da caução na reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo 270
4.18 Execução do despejo. Embargos. Particularidades 271
4.19 Abandono do imóvel e imissão na posse 273
5 Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação 275
5.1 Consignação como forma especial de pagamento e extinção de obrigações. 276
5.2 Objeto da consignação 277
5.3 Hipóteses de consignação . 277
5.4 Procedimento da ação de consignação de aluguel e acessórios da locação 282
5.4.1 Matéria da contestação. 284
5.4.2 Reconvenção na ação de consignação 284
5.4.3 Correção monetária dos depósitos. 285
5.4.4 Prazo para o depósito. Sua complementação 285
5.4.5 Foro da consignação . 286
5.4.6 Depósito das obrigações que se vencerem durante a tramitação . 287
5.4.7 Sentença e execução 288
6 Da Ação Revisional de Aluguel 289
6.1 Ação revisional . 290
6.2 Petição inicial 291
6.3 Aluguel provisório . 293
6.4 Contestação e audiência de instrução e julgamento 295
6.5 Exigibilidade das diferenças apuradas. 296
6.6 Periodicidade de reajuste e indexador de reajuste dos aluguéis 297
6.7 Homologação de acordo de desocupação na ação revisional 299
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XIII Sumário
7 Da Ação Renovatória 301
7.1 Petição inicial da ação renovatória 301
7.2 Iniciativa da ação por parte do locador. 304
7.3 Prova do cumprimento do contrato 305
7.4 Prova da quitação de impostos e taxas 307
7.5 Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação. 307
7.6 Indicação de novo fiador e prova de aceitação da fiança. Outras garantias. 308
7.7 Prova de cessão ou sucessão na locação 308
7.8 Ação proposta pelo sublocatário 309
7.9 Conteúdo da contestação 310
7.10 Possibilidade de fixação do aluguel provisório 311
7.11 A sentença pode estabelecer nova periodicidade de reajuste do aluguel e adotar
outro indexador 312
7.12 Pagamento das diferenças dos aluguéis vencidos 313
7.13 Desocupação do imóvel não sendo acolhida a renovação 313
7.14 Indenização fixada para o locatário pela não prorrogação da locação. 314
PARTE III – DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
8 Das Disposições Finais e Transitórias. 317
8.1 Processos em curso 317
8.2 Locações celebradas anteriormente a esta Lei. Denúncia de locação . 318
8.3 Outras disposições finais. 319
8.4 Livre convenção do aluguel. Hipóteses. 322
8.5 Últimas disposições. 323
Bibliografia. 327
Índice Remissivo . 331

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