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Manual Prático do Condomínio, Síndico e Condôminos

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Hoje é muito complexa a administração de um condomínio. Há cada vez menos espaço para o improviso, seja por conta das exigências legais, seja por conta da, cada vez maior, cobrança dos proprietários, que têm aumentado sua consciência de que sua unidade não é apenas sua moradia, mas um patrimônio caro e importante. O síndico, profissional ou não, tem que estar sempre muito atualizado e pronto a enfrentar qualquer problema que possa aparecer, pois, legalmente é ele que responde pelo condomínio e para o condomínio. Além de todo conteúdo apresentado, são disponibilizadas mais de 900 questões comentadas, com a fundamentação legal, sempre que for o caso. O conteúdo está dividido de forma a facilitar a consulta nos casos específicos, bem como propiciar uma leitura agradável e informativa ao longo de seus 16 capítulos. O livro está atualizado com o novo Código de Processo Civil e com a nova reforma trabalhista e foi escrito de forma dirigida aos síndicos, advogados da área condominial e também às administradoras de condomínio.

.: Sumário

Introdução

CAPÍTULO 1
O SÍNDICO PROFISSIONAL

1.1. As atribuições do síndico profissional . 23
1.2. O mandato do síndico profissional . 24
1.3. Eleição de um síndico profissional. 25
1.4. Ajuda de profissionais para aumento da eficiência . 27
1.4.1. Transferência de responsabilidade . 29
1.5. As armadilhas da profissão . 30
1.5.1. Sempre orçar. 31
1.5.2. Limite ao poder de demitir . 33
1.5.3. Alteração de destinação de área comum pelo síndico . 35
1.6. Síndicos desonestos . 36
1.6.1. Casos mais comuns . 36
1.6.1.1. Não convocação de assembleia . 36
1.6.1.2. Não prestação de contas. 37
1.6.1.3. Desvio de dinheiro. 38
1.6.1.4. Decidir tudo sozinho . 38
1.6.1.5. Combinação entre síndico e terceiros. 39
1.6.1.6. Como acabar com a situação . 39
1.6.1.7. Como se blindar . 40
1.7. Responsabilidade legal do síndico . 40
1.7.1. Responsabilidade civil . 42
1.7.1.1. Danos morais . 44
1.7.2. Responsabilidade trabalhista. 44
1.7.3. Responsabilidade penal. 45
1.7.4. Alguns casos. 47
1.7.4.1. Prestação de contas . 47
1.7.4.2. Inadimplência - ausência de cobrança . 48

8 Ivan Horcaio
1.7.4.3. Inadimplência - danos morais . 49
1.7.4.4. Funcionários - litígios . 50
1.7.4.5. Obras - aprovação em assembleia. 50
1.7.4.6. Obras - acidentes com funcionários. 51
1.7.4.7. Elevadores - manutenção. 51
1.7.4.8. Instalações de gás - manutenção. 51
1.7.4.9. Roubos, furtos e danos . 52
1.7.4.10. Playground e piscinas . 53
1.8. O síndico pode ser substituído. 53
1.8.1. O momento da troca. 55
1.9. Perguntas e respostas relativas ao síndico profissional . 56

CAPÍTULO 2
O CONDOMÍNIO

2.1. Conceito. 92
2.2. Como nasce o condomínio. 94
2.2.1. Construtora e incorporadora . 95
2.3. A formação do condomínio - a convenção condominial. 98
2.3.1. Cláusulas da convenção. 99
2.4. O regulamento interno. 101
2.5. Partes de um condomínio. 102
2.5.1. Utilização da área comum. 103
2.6. Extinção do condomínio . 106
2.7. Perguntas e respostas relativas ao condomínio. 107

CAPÍTULO 3

OS OUTROS MEMBROS DA ADMINISTRAÇÃO

3.1. O subsíndico . 152
3.1.1. Eleição do subsíndico. 153
3.1.2. Destituição do subsíndico . 153
3.2. Conselho fiscal. 154
3.2.1. Fundo de reserva . 155
3.2.2. Transparência nas compras. 158
3.2.3. Boas compras. 160
3.2.4. Prestação de contas. 161
3.2.5. Destituição do conselho fiscal. 162

Manual Prático do Condomínio, Sindíco e Condôminos 9
3.3. Conselho consultivo . 163
3.3.1. Destituição do conselho consultivo . 164

3.4. Perguntas e respostas relativas aos outros membros da adminis-
tração. 165

CAPÍTULO 4
LEGISLAÇÃO CONDOMINIAL

4.1. Considerações iniciais . 175
4.2. Constituição Federal. 175
4.3. Código Civil. 176
4.3.1. Condomínio voluntário . 176
4.3.2. Condomínio necessário. 177
4.3.3. Condomínio edilício. 177
4.3.4. Comentários ao Código Civil. 178
4.3.4.1. Da administração do condomínio. 188
4.3.4.3. Do condomínio necessário. 190
4.3.4.4. Do condomínio edilício . 192
4.3.4.5. Da administração do condomínio. 219
4.3.4.6. Da extinção do condomínio. 226
4.3.4.7. Do Condomínio de lotes. 227
4.4. Código de Processo Civil. 228
4.4.1. O peticionamento eletrônico com o novo CPC . 242
4.4.1.1. Indicação de endereço eletrônico. 242
4.4.1.2. Validade das informações prestadas pelos tribunais. 244
4.4.1.3. Permitido o peticionamento em papel. 244
4.4.1.4. Publicação no Diário de Justiça Eletrônico. 245
4.4.1.5. Prazo contado em dobro . 245
4.4.1.6. Citação por meio eletrônico. 245
4.4.1.7. Intimação por meio eletrônico. 246
4.4.1.8. Exigência de cadastro nos tribunais por empresas . 247
4.4.1.9. Audiência de conciliação ou de mediação. 247
4.4.1.10. Ata notarial. 248
4.4.1.11. Fotografia digital e mensagem eletrônica impressa. 248
4.4.1.12. Força probante do documento eletrônico. 249
4.4.1.13. Leilão judicial eletrônico . 249
4.4.1.14. Mandado de levantamento. 250
4.4.1.15. Porte de remessa e de retorno . 251

10 Ivan Horcaio
4.4.1.16. Agravo de instrumento eletrônico. 251

4.4.1.17. Comprovação de dissídio jurisprudencial - Recursos extra-
ordinário e especial. 252

4.4.1.18. Embargos de divergência. 252
4.4.2. Ordem cronológica de julgamento e o processo eletrônico. 253
4.5. Lei 4.591/64, Lei do Condomínio em Edificações. 255
4.5.1. A Lei 4.591/64 e sua história. 255
4.5.2. Surge o Código Civil de 2002. 256
4.5.3. O Código Civil revogou a Lei 4.591/64?. 257
4.5.4. A Lei 4.591/64 comentada. 258
4.5.4.1. A convenção de condomínio . 264
4.5.4.2. As despesas do condomínio . 267
4.5.4.3. Do seguro, do incêndio, da demolição e da reconstrução
obrigatória . 270
4.5.4.4. Utilização da edificação ou do conjunto de edificações . 275
4.5.4.5. Da administração do condomínio. 276
4.5.4.6. Da assembleia geral . 281
4.6. Lei 8.245/91, Lei de Locação dos Imóveis Urbanos. 285
4.7. Lei 13.146/15, Estatuto da Pessoa com Deficiência. 288
4.8. Lei 9.294/96, Lei antifumo (Federal). 290
4.9. Lei 13.541/09, Lei antifumo (São Paulo). 291
4.10. Vale-transporte. 292
4.11. As leis do condomínio - Convenção e regulamento interno . 294
4.11.1. Decisões assembleares . 295
4.12. Atritos com as leis . 295
4.13. Perguntas e respostas relativas à legislação condominial. 295

CAPÍTULO 5

FUNCIONÁRIOS DO CONDOMÍNIO

5.1. Considerações iniciais . 313
5.2. Zelador. 313
5.2.1. Relacionamento com os moradores . 314
5.2.2. Acúmulo de função . 315
5.2.3. Limpeza de piscina. 316
5.2.4. Reparos hidráulicos e elétricos . 316
5.2.5. Residência do zelador. 316
5.2.5.1. Salário-habitação . 317

Manual Prático do Condomínio, Sindíco e Condôminos 11
5.2.5.2. Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado. 317
5.2.5.3. Empréstimo, locação tácita e comodato. 318
5.2.5.4. Reintegração na posse . 321
5.2.5.5. Onde propor a ação?. 322
5.2.5.6. Aplicação subsidiária da Lei 8.245/91 . 323
5.2.6. Horas extras. 324
5.2.7. Benesses do cargo . 325
5.3. Porteiro, vigia ou guariteiro . 325
5.3.1. Vigilante ou guarda de segurança . 326
5.3.2. Escala de portaria em condomínios . 326
5.3.2.1. Jornada 12 x 36. 328
5.3.2.2. Domingos e feriados . 329
5.3.3. Férias. 332
5.3.4. Desvio de função . 333
5.3.5. Equiparação salarial . 333
5.4. Pessoal de limpeza. 336
5.4.1. Material de limpeza. 337
5.5. Jornada de trabalho. 338
5.5.1. Limitação da jornada. 340
5.5.1.1. Hora diurna e hora noturna. 342
5.5.1.2. Horas extras . 343
5.5.1.3. Intervalo entre jornadas . 345
5.6. Atrasos e faltas. 346
5.6.1. Atrasos. 346
5.6.2. Faltas. 346
5.6.3. Repouso semanal remunerado . 347
5.6.3.1. Permissão para trabalho em dias de repouso . 348
5.7. Outras questões trabalhistas. 348
5.7.1. Relação Anual de Informações Sociais - RAIS. 349
5.7.2. PPRA e PCMSO . 349
5.7.2.1. PPRA - Programa de Prevenção dos Riscos Ambientais. 350

5.7.2.2. PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupa-
cional. 350

5.7.2.3. Conclusão . 351
5.7.3. Fator Acidentário de Prevenção - FAP. 351
5.7.4. Adicionais . 352
5.7.4.1. Adicional de insalubridade. 352
5.7.4.1.1. Atividades insalubres. 352

12 Ivan Horcaio
5.7.4.2. Adicional noturno. 353
5.7.4.3. Adicional de periculosidade. 354
5.7.5. Contratação de autônomos . 355
5.7.6. Vales . 356
5.7.6.1. Vale-Alimentação (cesta básica). 356
5.7.6.2. Vale-Refeição . 356
5.7.6.3. Vale-Transporte. 357
5.7.7. Contrato de trabalho - CLT . 358
5.7.7.1. Contrato de trabalho. 358
5.7.7.2. Itens do contrato. 358
5.7.7.3. Alteração contratual. 359
5.7.7.4. Convenções coletivas. 359
5.7.7.5. Contratos temporário e de experiência. 359
5.7.7.5.1. Contrato de trabalho intermitente nos condomínios. 359
5.7.7.6. Cláusulas . 363
5.7.7.7. Prazos. 363
5.7.7.8. Prorrogação. 363
5.7.8. Problemas com funcionários. 364
5.7.8.1. Advertência. 364
5.7.8.2. Suspensão. 364
5.7.8.3. Demissão por justa causa . 365
5.7.9. Problemas com o empregador. 367
5.8. Considerações finais . 367
5.8.1. Escala de revezamento. 368
5.8.2. Organização e qualidade nas condições de trabalho . 368

5.8.2.1. Levantamento, transporte e descarga individual de ma-
teriais. 368

5.8.2.2. Mobiliário dos postos de trabalho . 369
5.8.2.3. Equipamentos dos postos de trabalho . 370
5.8.2.4. Ambiente de trabalho . 370
5.9. Conceito de terceirização - A Lei 13.429/17. 371
5.9.1. Contrato de emprego . 373
5.9.1.1. Requisitos . 373
5.9.1.2. Características. 374
5.9.1.3. Classificação. 374
5.9.2. Natureza jurídica da terceirização . 374
5.9.2.1. Terceirização lícita e ilícita. 375
5.9.2.2. Requisitos . 376

Manual Prático do Condomínio, Sindíco e Condôminos 13

5.9.2.3. Terceirização do trabalho e a responsabilidade do condo-
mínio . 377

5.9.2.4. A Súmula 331 do TST . 381
5.9.3. Trabalho temporário . 383
5.9.4. Responsabilidade solidária . 385
5.9.4.1. Solidariedade ativa . 386
5.9.4.2. Solidariedade passiva. 387
5.9.5. Responsabilidade subsidiária . 388
5.10. Perguntas e resposta relativas aos funcionários do condomínio. 390

CAPÍTULO 6
DESPESAS CONDOMINIAIS

6.1. Quem responde pelas despesas condominiais . 433
6.2. A natureza jurídica das despesas condominiais. 435
6.2.1. As despesas ordinárias . 435
6.2.2. As despesas extraordinárias. 435

6.2.3. Algumas despesas não enumeradas expressamente pelos ar-
tigos 22 e 23 da Lei do Inquilinato . 436

6.2.3.1. Lavagem e recuperação de fachada. 437
6.2.3.2. Instalação de antena coletiva. 438
6.2.3.3. Impermeabilizações . 439

6.2.3.4. Substituição de coluna hidráulica, ramais, outras tubu-
lações e condutores elétricos, com fins preventivos ou de

reparação . 439
6.2.3.5. Seguro obrigatório. 440
6.2.3.6. Furto ou roubo de bens com previsão de responsabilidade
em convenção. 441
6.2.3.7. Despesas extraordinárias, se livremente pactuada . 442
6.3. Imóvel fechado . 445
6.4. Restrições ao condômino inadimplente. 446
6.5. O condômino que litiga contra o condomínio. 447
6.6. Inquilino que pagou despesas extraordinárias indevidamente. 448
6.7. Código de Defesa do Consumidor nas relações condominiais . 448
6.8. Descontos elevados para pagamento em dia. 449
6.9. Imóveis no andar térreo . 451
6.10. Alienação judicial em razão de despesas condominiais. 452
6.11. Propositura de ação de cobrança . 453
6.12. Cobrança de despesas em condomínio de um só dono . 453

14 Ivan Horcaio
6.13. Conclusões sobre despesas condominiais . 454
6.13.1. Obrigações do condômino . 454
6.13.2. Relações entre locador e locatário . 454
6.14. Perguntas e resposta relativas às despesas condominiais . 455

CAPÍTULO 7
INADIMPLÊNCIA

7.1. Introdução. 496
7.2. O que diz a lei. 496
7.3. Multa e juros sobre inadimplência condominial. 497
7.4. Penalidades legais ao inadimplente do condomínio . 498
7.4.1. Multa de 2%, juros e proibição de votar. 498
7.4.2. Lista com nome de devedores . 498
7.4.3. Suspensão do uso de áreas de lazer do condomínio. 499
7.4.4. Corte de fornecimento de água . 500
7.4.5. Penhora . 500
7.4.6. Inscrição órgãos de proteção ao crédito . 500
7.4.7. Multa pós-condenação na Justiça. 501
7.4.8. Multa punitiva . 501
7.4.9. Participação de inadimplentes em assembleias . 501
7.5. Protesto de inadimplentes - procedimentos . 502
7.5.1. Entenda . 503
7.5.2. O que vem a ser um protesto. 503
7.5.3. Cuidados. 503
7.5.4. Precauções . 504
7.5.4.1. Acordos evitam protesto e execução. 505
7.5.5. Últimas considerações. 506
7.6. Atraso de pagamento: forma de cálculo. 507
7.6.1. Cálculo da multa. 507
7.6.2. Cálculo dos juros . 507
7.6.3. Anatocismo. 508
7.6.4. Incidência da multa sobre os juros. 509
7.6.5. Desconto para condômino em atraso . 510
7.7. Serviços de proteção ao crédito mais utilizados. 510
7.7.1. SPC. 511
7.7.2. SERASA. 511
7.8. Perguntas e respostas relativas à inadimplência. 512

Manual Prático do Condomínio, Sindíco e Condôminos 15

CAPÍTULO 8
ASSEMBLEIAS

8.1. A assembleia ordinária. 539
8.2. A assembleia extraordinária. 540
8.3. Modo e forma de convocação. 540
8.4. Quóruns. 541
8.4.1. Especificação de quórum. 542
8.5. Fração ideal. 546
8.6. Utilização de procuração . 547
8.7. Inquilinos em assembleias . 548
8.7.1. O inquilino e a procuração. 550
8.7.2. Inquilino síndico. 550
8.8. Ata da assembleia . 551
8.9. Perguntas e respostas relativas às assembleias. 552

CAPÍTULO 9
GESTÃO FINANCEIRA

9.1. Considerações iniciais . 580
9.2. As assembléias. 584
9.2.1. A assembleia ordinária . 584
9.2.2. A assembleia extraordinária . 584
9.2.3. Modo e forma de convocação . 584
9.3. Iniciando a previsão orçamentária . 585
9.3.1. Receitas. 586
9.3.2. Despesas. 588
9.3.2.1. Despesas extraordinárias . 588
9.3.2.2. Despesas ordinárias . 589
9.3.2.3. Grupos de despesas . 589
9.3.2.3.1. Despesa com pessoal. 590
9.3.2.3.2. Encargos sociais . 590
9.3.2.3.3. Despesas de consumo . 590
9.3.2.3.4. Despesas administrativas . 591
9.3.2.3.4. Despesas bancárias . 591
9.3.2.3.4. Despesas com contratos . 591
9.3.2.3.5. Algumas dicas . 592
9.4. Fluxo de caixa . 593
9.5. Fundos de caixa. 593
9.6. Perguntas e respostas relativas à gestão financeira . 594

16 Ivan Horcaio

CAPÍTULO 10

EMPRESAS NECESSÁRIAS EM UM CONDOMÍNIO
10.1. Administradoras de condomínios . 598
10.1.1. Função administrativa . 599
10.1.2. Recursos humanos. 601
10.1.3. A confecção da folha de pagamento. 601
10.1.4. Vale-transporte, refeição, alimentação e convênios médicos. 601
10.1.5. Salário família. 602
10.1.6. Admissão e demissão. 602
10.1.7. Treinamento . 603
10.1.8. Empregados terceirizados . 603
10.1.9. Gestão financeira . 604
10.1.9.1. Conta vinculada. 604
10.1.9.2. Conta pool . 605
10.1.10. Previsão orçamentária. 605
10.1.11. Assessoria jurídica. 606
10.1.12. Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros - AVCB. 606
10.1.12.1. Pré-vistoria . 607
10.1.12.2. Documentação . 607
10.1.13. Inadimplência. 607
10.1.14. Prestação de contas. 608
10.2. Empresas de manutenção de elevadores. 609
10.2.1. A questão legal. 610
10.2.2. Elevador: um pequeno roteiro. 610
10.2.2.1. Casa das máquinas. 611
10.2.2.2. Caixa de corrida ou passadiço. 612
10.2.2.3. Contrapeso . 612
10.2.2.4. Cabina . 612
10.2.2.4.1. Parte externa da cabina . 612
10.2.2.4.2. Parte interna da cabina. 613
10.2.2.5. Pavimentos. 613
10.2.2.6. Poço . 613
10.2.3. Contrato de manutenção . 613
10.2.4. Prazos . 614
10.3. Empresas de acompanhamento do PCMSO e PPRA. 614
10.4. Empresa de auditoria . 615
10.4.1. Fraudes comuns em condomínios. 616

Manual Prático do Condomínio, Sindíco e Condôminos 17
10.5. Seguro para proteção de bens prediais. 616
10.5.1. O contrato de seguro . 619
10.5.2. Perda do direito de seguro . 620
10.6. Perguntas e respostas relativas às empresas necessárias em um
condomínio . 621

CAPÍTULO 11

ASPECTOS CONTÁBEIS E FISCAIS

11.1. Constituição do condomínio . 635
11.1.1. Cadastro no CNPJ. 636
11.1.2. Cadastro no INSS. 636
11.1.3. Cadastro no FGTS. 637
11.1.4. Cadastro de contribuintes mobiliários . 637
11.2. Das retenções . 637
11.2.1. Imposto de Renda Retido na Fonte - IRRF ou IRF. 638
11.2.2. Retenção da CSLL/PIS/COFINS na fonte. 639
11.2.3. Retenção do ISS na fonte . 640
11.2.4. Retenção do INSS na fonte . 641
11.3. Documentação do condomínio . 643
11.3.1. Documentos básicos . 643
11.3.2. Livros obrigatórios . 644
11.3.3. Contábeis . 644
11.3.4. Documentos trabalhistas . 644
11.3.5. Acesso do condômino aos documentos . 645
11.4. Contabilidade nos condomínios . 645
11.5. Prestação de contas . 647
11.5.1. Evitando problemas na prestação de contas . 647
11.5.2. Documentos. 647
11.5.3. Roteiro para a prestação de contas na assembleia. 648
11.5.5. Rejeição da prestação de contas. 648
11.6. Aspectos trabalhistas . 649
11.6.1. Contrato de trabalho . 649
11.6.2. Documentação para admissão. 651
11.6.3. Benefícios obrigatórios e opcionais. 651
11.6.4. Cesta básica ou vale alimentação . 653
11.6.5. Adiantamentos. 653
11.6.6. Aviso prévio . 653
11.6.7. Aviso prévio especial . 654

18 Ivan Horcaio
11.7. Calendário de obrigações. 654
11.7.1. Obrigações mensais. 654
11.7.2. Obrigações em determinados meses do ano . 657
11.7.3. Obrigações semestrais. 659
11.7.4. Obrigações anuais. 660
11.8. Perguntas e respostas relativas aos aspectos contábeis e fiscais . 661

CAPÍTULO 12
DIREITO DE VIZINHANÇA

12.1. Condômino antissocial. 668
12.2. Punições. 670
12.3. Comportamento no condomínio . 672
12.4. Perguntas e respostas relativas ao direito de vizinhança. 674

CAPÍTULO 13
OBRAS NOS CONDOMÍNIOS

13.1. Peculiaridades . 685
13.2. Obras voluptuárias, úteis e necessárias . 687
13.3. A legalidade da obra. 691
13.4. A Norma NBR 16.280 . 693
13.4.1. Responsabilidade. 693
13.4.2. Custos das obras no condomínio . 694
13.4.3. Infrações . 695
13.5. Conclusão. 695
13.6. Perguntas e respostas relativas às obras nos condomínios. 695

CAPÍTULO 14
MANUTENÇÃO PREDIAL

14.1. Comentários iniciais . 706
14.2. Energia elétrica . 707
14.3. Água. 708
14.4. Limpeza do condomínio . 708
14.5. Antenas. 709
14.6. Telhado. 709
14.7. Perguntas e respostas relativas à manutenção predial. 709

Manual Prático do Condomínio, Sindíco e Condôminos 19

CAPÍTULO 15
SEGURANÇA NO CONDOMÍNIO

15.1. Segurança . 713
15.1.1. Segurança patrimonial. 713
15.1.2. Segurança na prevenção de acidentes e incêndios . 715
15.1.2.1. Equipamentos de proteção individual - EPI . 716
15.1.2.2. Obrigações do empregador . 717
13.1.2.3. Obrigações do empregado. 718
15.1.2.4. Obrigações do fabricante ou importador. 718
15.1.2.5. Lista de equipamentos de proteção individual . 719
15.1.2.6. Alarme de incêndio. 719
15.1.2.7. Extintores de incêndio . 719
15.3. Perguntas e respostas relativas à segurança no condomínio . 720

CAPÍTULO 16
GARAGENS EM CONDOMÍNIOS

16.1. Carro maior que a vaga. 737
16.2. Utilização diversa ao permitido. 738
16.3. Carro e moto ou bicicleta na mesma vaga. 739
16.4. Controle de acesso . 740
16.5. Falta de vagas para todos. 740
16.5.1. Sorteio de vagas . 741
16.5.1.1. Permanentes ou rotativas. 741
16.5.1.2. Tipos de sorteio . 741
16.5.1.3. Depois da assembleia. 742
16.6. Responsabilidade do morador. 743
16.7. Otimização de vagas. 743
16.8. Inadimplentes na assembleia de sorteio de vagas . 743
16.9. Convocação da assembleia . 744
16.10. Portadores de necessidades especiais . 744
16.11. Danos em veículos . 745
16.12. Roubos e furtos em garagens . 745
16.13. Lavagem de veículos . 746
16.14. Entrada e saída 24 horas . 746
16.15. Utilização da garagem por visitantes. 747
16.16. Locação a terceiros . 747
16.16.1. O parágrafo 1o do artigo 1.331 . 749
16.16.2. Sublocação . 750
16.17. Perguntas e respostas relativas às garagens em condomínios . 751

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